Возможные риски при покупке объектов недвижимости в
блокированных жилых домах на территории Санкт-Петербурга
В последние годы на рынке загородного жилья наблюдается тенденция увеличения спроса на покупку таунхаусов в Санкт-Петербурге.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации жилые дома блокированной застройки (далее – таунхаусы) – жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
В постановлении Правительства Санкт-Петербурга «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» строительство блокированных жилых домов на территории Санкт-Петербурга допускается только:
– в территориальной зоне Т1Ж2-1 – жилой зоне индивидуальных жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных) с участками не менее 150 квадратных метров с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного использования и предельные параметры);
– в территориальной зоне ТК3 – зоне специального назначения – военных и иных режимных объектов с включением объектов общественно-деловой и жилой застройки, связанных с обслуживанием объектов данной зоны, а также объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного использования и предельные параметры).
Размещение таунхаусов в других территориальных зонах Санкт-Петербурга не допускается.
Вместе с тем встречаются случаи строительства недобросовестными застройщиками таунхаусов в других территориальных зонах Санкт-Петербурга, что приводит в дальнейшем к признанию судом постройки самовольной и подлежащей сносу в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом граждане, вложившее денежные средства в строительство таунхаусов в территориальных зонах, не предназначенных для их размещения, не могут быть признаны обманутыми дольщиками в понимании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ), поскольку заключали гражданско-правовые договоры не в соответствии с законом № 214-ФЗ и самостоятельно несут риски и ответственность за исполнение договорных обязательств.
В указанном случае вопрос восстановления нарушенных прав граждан, вложивших денежные средства в незаконное строительство таунхаусов, возможно разрешить в судебном порядке путем подачи соответствующих гражданско-правовых исков в связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств со стороны застройщика, а также посредством обращения в правоохранительные органы.
Заместитель прокурора района
младший советник юстиции О.В. Андреева